随着“十五五”规划的发布，未来5年楼市发展基调已经明确。
《中华人民共和国国民经济和社会发展第十五个五年规划纲要》（下称《纲要》），共分为18篇62章。《华夏时报》记者注意到，《纲要》共在4处提到了房地产。一处是在表述“十五五”时期面临的主要风险中，提到了防范化解房地产、地方政府债务、中小金融机构等风险任务；一处是在“大力提振消费”方面，提到要稳定大宗消费，因城施策优化房地产政策；一处是在保障和改善民生方面，设置了“推动房地产高质量发展”一章，下设“完善住房保障体系”和“推动房地产市场平稳健康发展”两节；最后一处是在“保障国家经济安全”方面，提及统筹推进房地产、地方政府债务、中小金融机构等风险有序化解，严防系统性风险。
值得注意的是，与“十四五”规划纲要相比，《纲要》未提“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”“遏制投资投机性需求”，也未涉及“房地产税”。中指研究院相关负责人向《华夏时报》记者表示，稳定房地产市场，供需两端政策将协同发力。《纲要》中“推动房地产市场平稳健康发展”单独为一节，侧重部署房地产供给端政策，整体与控增量、去库存、优供给思路基本一致，与“十四五”提法明显不同。而房地产需求端政策更多分布在“大力提振消费”和“建设生育友好型社会”章节中，意味着“十五五”时期，住房需求政策将与消费、人口政策更好结合。
未再提及房地产税
与2021年出台的“十四五”规划纲要相比，本次《纲要》涉及房地产的侧重点发生了一些变化。一方面，房地产税、“房住不炒”未被提及。此前，2024年发布的《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》也未提及“房住不炒”，但对房地产税收方面有所提及，提出要“完善房地产税收制度”。
另一方面，此次对房地产表述，强调了消费和民生两大属性。再消费领域，在“大力提振消费”内容中，提到因城施策优化房地产政策，多管齐下稳定预期，充分释放刚性和改善性住房需求潜力，支持老旧房屋适老化改造和智能化升级。
再民生领域，房地产核心内容由第八篇“完善新型城镇化战略”调整至第十二篇“加大保障和改善民生力度”。内容共分两小节，在完善住房保障体系一节，要求优化保障性住房供给，加强保障性住房全流程管理，探索配租型、配售型保障性住房房源有序转换和统筹使用。深化住房公积金制度改革，扩大使用范围，支持灵活就业人员参加住房公积金制度。
在刚刚结束的2026年全国两会上，“深化住房公积金制度改革”也是一个重要的关键词。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向《华夏时报》记者指出，这一方向之所以从去年底中央经济工作会议开始受到社会舆论重视，原因就在于住房回归居住属性后成为大宗消费品，在基本需求得到解决以后，接下来就是新市民、无房户、外来人口的需求，以及城市更新过程中的需求。但由于住房总体仍然高总价、高单价，投入大，消费者迫切需要新的住房进入制度。过去的住房金融主要是商业性按揭，适应了商品房快速发展、楼市高歌猛进的几十年。进入新时期，定位、需求主体变了，民生属性强了，自然就需要新的普惠金融。
上海易居房地产研究院副院长严跃进向《华夏时报》记者表示，“探索配租型、配售型保障性住房房源有序转换和统筹使用”这一表述在历次规划中也较为罕见。传统模式下，保障房在立项之初即锁定租或售的用途，但市场需求是动态变化的，某些区域保租房需求饱和而配售型需求旺盛时，房源便难以灵活调配。此次提出的“有序转换”，意味着从静态的房源管理转向动态的需求响应机制，这正是“租购并举”在保障房领域的具体体现和创新要点。
土地增量要“地随人走”
而在“推动房地产市场平稳健康发展”一节，《纲要》提出完善商品房开发、融资、销售等基础制度。推行房地产开发项目公司制和融资主办银行制，支持满足房地产合理融资需求，有力有序推进现房销售。合理安排房地产用地规模和布局，促进土地供应与存量住房、人口变动等相协调。充分赋予城市政府房地产市场调控自主权。推动已供未开发土地和在建项目分类处置，推进存量商品房和闲置商业办公用房盘活利用。因城施策增加改善性住房供给。建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动。规范发展住房租赁市场，培育市场化专业化租赁企业。建立房屋全生命周期安全管理制度。
其中值得注意的是，“合理安排房地产用地规模和布局”的有关表述，重申了“地随人走”的理念，既是构建房地产发展新模式过程中提出的要素联动新机制的具体体现，也回应了最近自然资源部38号文引发的“暂停房地产供地”传闻。“‘合理安排房地产用地规模和布局，促进土地供应与存量住房、人口变动等相协调’与自然资源部发文说的‘新增建设用地原则上不用于经营性房地产开发’实际上是一致的。”李宇嘉向记者指出。
他进一步表示，从房地产用地总量上看，去年下半年自然资源部和住建部对全国已出让土地库存的排查发现，目前存量未开发用地，特别是房地产用地规模非常大，包含已批未供、已供未用、低效闲置地块等，很多城市够5至10年利用，且主要分布在外围。尽管各地披露的短期新房在售库存消化周期并不长，很多城市低于18个月，但广义库存处于历史高位，在建未批售的规模也不小。人口来说，除老龄化、少子化、结婚率下降以外，大中城市人口流动还呈现出回归中心区的态势，表现在具有通勤和学位优势的中心区二手房交易占比上升，“好房子”导向的新房开发也转向中心区。因此，需要在供地端调整，以适配存量住房、人口的变动趋势。
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